Vergunningvrij bouwen: wat mag wel en wat niet?

Een fijn thuis begint met weten hoe het zit. Wil je een aanbouw, tuinkantoor, bijgebouw of woonunit op je terrein plaatsen? Dan is een van de eerste vragen vaak: heb ik hiervoor een vergunning nodig? In sommige situaties kun je vergunningvrij bouwen. Dat betekent alleen niet dat je zomaar overal en zonder voorwaarden mag bouwen. De regels hangen onder andere af van de plek op je perceel, de afmetingen, het gebruik van het bouwwerk en de regels van jouw gemeente. In dit artikel leggen we stap voor stap uit waar je rekening mee moet houden.

Vergunningsvrij bouwen betekent dat je voor een bouwplan geen omgevingsvergunning hoeft aan te vragen bij de gemeente. Toch moet het bouwmerk nog steeds voldoen aan geldende bouwregels uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl).

Sinds de invoering van de Omgevingswet zijn er twee onderdelen belangrijk:

• Technische regels: Deze gaan bijvoorbeeld over de veiligheid, constructie en kwaliteit van het bouwmerk.
• Ruimtelijke regels: deze bepalen waar en hoe je op jouw perceel mag bouwen. Deze regels staan onder andere in het omgevingsplan van jouw gemeente.

Een bouwwerk kan voor het ene onderdeel vergunningvrij zijn, terwijl voor het andere onderdeel toch toestemming nodig is. Daarom is het belangrijk om altijd jouw specifieke locatie te controleren.

Voor veel aanbouwen en bijgebouwen kan vergunningvrij bouwen mogelijk zijn. Denk bijvoorbeeld aan een tuinkantoor, tuinkamer, berging, garage of andere ruimte die bij de bestaande woning hoort.

Bij de standaardregels wordt onder andere gekeken naar:

• locatie: het moet op het achtererf van je woning staan, dus niet in de voortuin of op gemeentelijke grond;
• de grootte van het achtererfgebied;
• hoeveel er al op het perceel is gebouwd;
• afmetingen, er gelden grenzen voor hoogte, oppervlakte en afstand tot perceelgrenzen;
• de afstand tot openbaar toegankelijk gebied;
• functie, het gebouw moet een ondersteunend bouwwerk zijn;
• het omgevingsplan van jouw gemeente.

Het achtererfgebied is het gedeelte van het perceel achter de woning waar onder voorwaarden vergunningvrij gebouwd kan worden.

Dit gebied begint in de standaardregels vanaf 1 meter achter de voorkant van het hoofdgebouw. Bij woningen die aan de zijkant grenzen aan openbaar gebied kan de exacte grens anders lopen.

Het is daarom niet altijd zo eenvoudig als: alles achter de achtergevel is achtererfgebied. Vooral bij hoekwoningen, grote percelen of percelen die grenzen aan openbaar gebied is het verstandig dit vooraf goed te controleren.

Hoeveel vierkante meter je vergunningvrij mag bebouwen, hangt af van de grootte van het zogenoemde bebouwingsgebied. Daarbij tellen bestaande aanbouwen en bijgebouwen mee.

De maximale oppervlakte hangt af van de grootte van het bebouwingsgebied:

• Tot en met 100 m²: je mag maximaal 50% van het bebouwingsgebied bebouwen.
• Meer dan 100 m² tot en met 300 m²: je mag 50 m² bebouwen, plus 20% van het gedeelte boven 100 m².
• Meer dan 300 m²: je mag 90 m² bebouwen, plus 10% van het gedeelte boven 300 m², tot maximaal 150 m².

Bestaande aanbouwen en bijgebouwen tellen mee in deze maximale oppervlakte.

Ook de maximale hoogte hangt af van de plek waar je bouwt.

Binnen 4 meter van het oorspronkelijke hoofdgebouw gelden andere regels dan verderop in de tuin. Een bijbehorend bouwwerk kan onder de standaardregels nooit onbeperkt hoog worden gebouwd. Voor veel vergunningvrije bouwwerken geldt een maximale hoogte van 5 meter.

Staat het bouwwerk meer dan 4 meter van de woning? Dan mag het in veel situaties tot 3 meter hoog zijn. Wil je hoger bouwen, dan gelden aanvullende voorwaarden voor onder andere de vorm en hoogte van het dak en de afstand tot de perceelgrens. De plaats op jouw perceel is daarom ook belangrijk.

Of een Boxtom-unit vergunningvrij kan worden geplaatst, hangt vooral af van het gebruik en de locatie.

• Een tuinkantoor, tuinkamer of andere ruimte die bij de bestaande woning hoort kan onder voorwaarden als bijbehorend bouwwerk vergunningvrij worden geplaatst.
• Bij een zelfstandige woning ligt dit anders. Alleen omdat een woonunit qua afmetingen in de tuin past, betekent dit niet automatisch dat je deze ook zonder vergunning als aparte woning mag gebruiken. Het omgevingsplan bepaalt mede welke woonfunctie op het perceel is toegestaan.
• Ook voor een Tiny House, tijdelijke woonunit of andere zelfstandige woonruimte is daarom altijd een controle van de locatie en het gewenste gebruik nodig

Een mantelzorgwoning kan onder voorwaarden vergunningvrij worden gerealiseerd. Bijvoorbeeld door een bestaand bijgebouw aan te passen of door een geschikte woonvoorziening in het achtererfgebied te plaatsen.

Daarbij wordt onder andere gekeken naar de mantelzorgsituatie, de plek op het perceel en de bouwregels voor het bouwwerk. Gemeenten kunnen binnen hun omgevingsplan eigen regels hebben, waardoor de mogelijkheden per locatie verschillen.

Belangrijk is ook dat de regels rondom mantelzorg- en familiewoningen in ontwikkeling zijn. Controleer daarom altijd de actuele situatie voordat je plannen definitief maakt.

“We merken dat veel klanten denken dat alles vergunningplichtig is, maar vaak kan het gewoon. Een goed gesprek met de gemeente en een duidelijke tekening doen wonderen”.

Dit is misschien wel het belangrijkste punt om te onthouden. Geen vergunning nodig hebben betekent niet dat er geen regels gelden. Een bouwwerk moet bijvoorbeeld nog steeds voldoen aan bouwtechnische eisen op het gebied van veiligheid, constructie en gezondheid. Ook het burenrecht blijft gelden.

Daarnaast kan uit de Vergunningcheck blijken dat je geen vergunning nodig hebt, maar wel een melding moet doen of informatie moet aanleveren. Begin daarom niet met plaatsen voordat je zeker weet welke regels op jouw locatie gelden.

Bij twijfel loont het altijd om vooraf even te overleggen met de gemeente of met ons. We helpen regelmatig klanten om te beoordelen of hun plan vergunningsvrij kan of om de vergunning netjes te regelen als dat nodig is.

Een vergunning kan bijvoorbeeld nodig zijn wanneer jouw bouwplan niet past binnen de regels van het omgevingsplan, buiten het toegestane achtererfgebied komt of niet voldoet aan de voorwaarden voor vergunningvrij bouwen.

Ook bij monumenten en beschermde stads- of dorpsgezichten gelden aanvullende regels. Wil je een zelfstandige woning realiseren op een plek waar het omgevingsplan dit niet toestaat? Dan kan eveneens een omgevingsvergunning nodig zijn.

Is een vergunning nodig, dan betekent dat niet automatisch dat jouw plan niet mogelijk is. Er moet alleen eerst worden beoordeeld of toestemming kan worden verleend.

De eenvoudigste manier om te beginnen is de officiële Vergunningcheck in het Omgevingsloket. Je vult daar jouw locatie en werkzaamheden in. Vervolgens krijg je te zien of je mogelijk een vergunning moet aanvragen, een melding moet doen of informatie moet aanleveren.

Bekijk daarnaast de regels voor jouw locatie en neem bij twijfel contact op met je gemeente. Zeker bij een woonunit of andere woonruimte is niet alleen het bouwen, maar ook het gebruik van de unit belangrijk.

Bij Boxtom kijken we niet alleen naar de woning of unit, maar ook naar de mogelijkheden op jouw locatie. We denken mee over de afmetingen, indeling en plaatsing en houden daarbij rekening met de geldende bouwregels.

• Wat mag binnen jullie situatie en perceel;
• Welke constructie het slimst past bij de regelgeving;
• Is er een vergunning nodig? Dan leveren we de benodigde technische informatie en tekeningen aan en kunnen we ondersteunen bij het vergunningstraject.

Zo weet je vooraf beter waar je aan toe bent en werken we samen toe naar een woon- of werkruimte die past bij jouw wensen én bij de locatie.